新政速递-《深标》密度分区与容积率修订发布！

2019年1月3日，深圳市规划国土委发布了《深圳市城市规划标准与准则》局部修订条文（第4章 密度分区与容积率）（下称《条文》）。

《条文》对城市各类用地密度指引、容积计算、地块修正系数等重要内容进行了修订，对正在进行申报及未来申报的城市更新、土地整备等存量土地开发项目将会产生重大影响。

★主要修订内容

修订一：密度分区取消密度六区，明确密度分区未覆盖地区开发强度标准

本次《条文》将14版深标六个密度分区调整为五个，取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

另外，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区，一般地区采取“相邻相同”原则，可参考相邻密度分区同级确定地块容积及容积率；对于生态敏感地区采取“相邻降级”原则，比相邻片区密度分区下降一级确定地块容积及容积率。

修订二：明确混合功能用地的基础容积计算方式，增加混合修正权重

14版深标直接用各类功能建筑面积占总建筑面积的比例与基准容积率相乘所得基础容积率；本次修订单一地块基础容积计算方式不变，但混合功能用地计算方式有所调整，增加了地块基础容积混合修正系数，以规划确定的地块基础容积混合功能比例为目标，确定最终的混合用地地块基础容积。

根据《条文》，混合地块基础容积按以下公式计算：

FA基础混合=FA基础1×K1+FA基础2×K2···

其中：FA基础混合：该地块各类功能基础容积之和；

FA基础1、FA基础2：分别为该地块基于各类单一用地功能的地块容积；

K1、 K2：分别为该地块各类功能的地块基础容积混合修正系数。

修订三：密度三区居住地块基准容积率提升至3.0，容积率上限提升至 5.5

与14版深标相比，本次居住地块容积率指引密度一、二区容积率标准不变（基准容积率为3.2，上限为6.0）；密度三区容积率调整幅度较大，基准容积率为3.0（原为2.8），容积率上限为5.5（原为5.0），此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区也在14版深标基础上普遍提升基础开发强度。

修订四：取消商服用地和工业用地的容积率上限

商业服务业用地除密度一区基准容积率不变，密度二区至密度五区基准容积率均得到上调，同时取消了容积率上限。

工业用地地块容积率分为3个等级区间，仅规定了地块的基准容积率，取消容了积率上限，其中密度一、二、三区新型产业用地（M0）与普通工业用地（M1）基准容积率分别为4.0和3.5。

修订五：地块规模修正中普遍提升基准用地规模，小于基准用地规模无需折减

居住和商服用地基准用地规模从原来的1公顷和0.7公顷提升到2公顷和1公顷；地块规模超出基准规模按照每0.1公顷0.005系数折减，低于基准用地规模时无需折减。

修订六：地铁站点修正最高可达0.7

在14深标基础上，地铁站点修正系数普遍提高，其中距离一般轨道站点200-500米范围用地由原来的0.2提升到了0.3，位于枢纽站0-200米范围内用地修正系数可达到0.7。

修订七：居住、普通工业用地道路和轨道站点不可重复修正

14版深标规定周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，居住用地地块仅选取其中最大值修正，本次修订保留了该条款，居住用地仅取周边道路修正系数和地铁站点修正系数中的最大值进行修正。

另外，条文中也明确了普通工业用地（M1）、仓储用地仅做周边道路修正，不做地铁站点修正。商业服务业用地、新型产业用地（M0）、物流用地可周边道路和地铁站点重复修正。